Robert Schütz (Text).
Nicht die Planungs- und Bauphase verschlingt das meiste Geld. Auf die Lebensdauer gerechnet, besteht das grösste Einsparungspotential bei der Nutzung. Vorausschauend Planen macht sich daher bezahlt.
Bei der Immobilienplanung beginnt alles mit der ersten Idee. Das Ziel ist die langfristig gute Rendite. Die Verantwortlichen konzentrieren sich dabei meist nur auf die Budgetierung und die Terminierung der Planungs- und Bauphase. Im Rahmen der BIM-Planungsmethode lassen sich diese Ziele heute theoretisch einfach erfüllen. So entsteht das perfekte digitale Modell für die perfekte Immobilie– sollte man meinen. Doch sind damit alle Fragen für die Zukunft geklärt? Sicher nicht, denn jedes Gebäude verursacht nach der Fertigstellung oft 20-mal mehr Kosten. Im Zeitraum der Nutzung besteht folglich das grösste Einsparungspotential. Warum denken also viele beim Stichwort „BIM“ nur an die Planungs- und Bauphase? Vordenken ist hier gefragt.
Die Nutzungsphase ist Teil der Gesamtplanung, von Anfang an
Auch bei uns in der Schweiz wird BIM von Architekten und Planern leider noch zu oft als reine Planungs- und Ausführungsmethode verstanden und im besten Fall zur Planungsdokumentation genutzt. Was BIM jedoch ausmacht, ist die umfassende Prozess- und Kostenoptimierung, die sich über den gesamten Lebenszyklus erstreckt. Frau Daniela Brühwiler vom Internationalen Berufsverband Facility Management Schweiz (IFMA) betont: „Eine Optimierung der Lebenszykluskosten beginnt in der ersten Bau-Planungsphase. Im Auftrag und bei der Zusammenarbeit mit dem Bauherrn (Eigentümer/Mieter) werden Nutzungs- und Betriebsprozesse zu Beginn definiert. Dadurch fliessen Anforderungen als Grundlage für die Planung frühzeitig ein. Dies wirkt sich für alle Parteien positiv aus.“ Welche Bedeutung das Zusammenspiel von BIM und FM für Unternehmen hat, beschreibt auch Alexander Muhm, Leiter Development bei SBB Immobilien, er sagt im Zusammenhang mit dem Bau des Letziturm Zürich: „Selbstverständlich ist für uns auch die Planung und Errichtung der Gebäude wichtig. Aber die ist in maximal zehn Jahren abgeschlossen. Danach geht es vierzig Jahre lang in eine Bewirtschaftung und die ist für uns relevant…“ Zentrum des Entwicklungsprozesses ist auch hier der digitale Zwilling, der bekanntlich nicht nur die reine dreidimensionale Abbildung eines Gebäudes im virtuellen Raum darstellt. Im digitalen Model sind neben den Abmessungen, noch detailliertere Informationen über die Bauteile hinterlegt. Hierzu gehören die Beziehungen zu benachbarten Elementen, dann bauphysikalische Eigenschaften wie Wärmedurchlasskoeffizient, Energieeffizienzklassen, Brandschutzklassen, u.v.m. Darüber hinaus beinhalten diese Eigenschaften, auch Properties genannt, u.U. sogar die Bezugsquelle, die Lieferzeit und den Listenpreis der notwendigen Ersatzteile. Im Falle einer technischen Störung kann man diese Fakten einfach abfragen oder sie werden in der digitalen Störungsmeldung gleich mitgeliefert.
Daniela Brühwiler ist Leiterin der Regionalgruppe Zentralschweiz des Internationalen Berufsverbandes Facility Management (IFMA)
Spätere Kosten lassen sich vorab simulieren
Klug ist es daher, die zukünftige Entwicklung der Kosten von Anfang an zu minimieren. So lassen sich z.B. aufgrund der Dämmeigenschaften, und der Heizleistungen und Belüftungsdaten, die Raumtemperatur zu unterschiedlichen Tages- und Jahreszeiten vorausberechnen und somit auch die Energiekosten. Oder umgekehrt: Das gewünschte Raumklima und die Vorgabe „minimale Energiekosten und minimaler Co2-Aussstoss, erlauben es, alle weiteren erforderlichen Parameter vorab entsprechend zu definieren. Den gesamten Unterhalt und selbst den Rückbau könnte man vorausplanen und -berechnen noch bevor der Grundstein gelegt wurde. Somit beschreibt das Digitale Model nicht nur den Aufbau, sondern liefert vor allem die Grundlage für die Simulation des späteren – viel kostenintensiveren– Ablaufs.
Die Gebäude- und Workflowdokumentation mit BIM
Die Arbeit und die Entscheidungen von Liegenschaftsverwaltungen oder Facility-Managern beruht oft noch immer auf Datenbanken, die nur graphische Informationen beinhalten. Dabei könnten CAFM-Programme (Computer Aided Facility Management) längst alle wichtigen Fakten als eigene Untergruppe aus dem BIM-Modell beziehen. Mit Systemen wie z.B. Autodesk Revit ist es längst möglich, weitere Technologien mit BIM zu vernetzen. Konkret: Dank dem relativ offenen Systemcode der BIM Software, lassen sich die Gebäudesensorik und die Gebäudeleittechnik von Anfang an in das gesamte BIM Konzept integrieren. Somit ist eine umfassende Gebäude- und Workflowdokumentation mittels BIM möglich. Das digital geplante Gebäudemodell wird damit zur „Echtzeit-basierten Steuer-, Mess- und Regelzentrale“, die den gesamten Lebenszyklus technisch und wirtschaftlich optimiert. Noch fehlt für das virtuelle Gebäudemodell (LIM) ein standardisierter betrieblicher relevanter Datenfeldkatalog. „Bauen Digital Schweiz“ erarbeitet hierzu aktuell ein prozessbezogenes Verzeichnis (FM) mit Bezug auf Raum- und Bauteilstrukturen. Nach Abschluss dieses Projektes, das von vielen Projektpartnern und -teilnehmern unterstützt wurde, soll zusammen mit BdCH, IFMA und CRB über die weitere Pflege diskutiert werden, damit der Katalog dem Bauherren für das einfache Bestellen zur Verfügung steht. Es ist also bereits einiges in Planung um langfristig den gesamten Lebenszyklus komplett einzubinden. So lässt sich die Rentabilität von Immobilien weiter steigern. Sie ist der anhaltende Lohn für das perfekte Zusammenspiel von BIM und FM. Vordenken macht sich also langfristig immer bezahlt.
